Immobilie kaufen und dann vermieten…?
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Donnerstag, 28. Januar 2010, 18:37
Abgelegt unter: Immobilien
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Hallo Leute,
hab zur Zeit 60 000 Euro Frei zur Verfügung die ich für eine 2. Eigentumswohnung investieren wollte.
Mein Gedanke war diese dann zu vermieten. Würdet Ihr mir das empfehlen? Was genau muss ich beachten? Woher weiss ich was ich für die Miete dann verlangen kann? bzw. kann ich da dann einen Immobilienmakler beauftragen das alles für mich zu regeln?
Fragen über Fragen 🙂
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Vermieten kann gut gehen aber es muss nicht. Was machst Du wenn Leerstand ist? Als Vermieter musst Du alles reparieren lassen. Die Nebenkosten kannst Du nicht einfach weitergeben, sondern musst Einiges selbst zahlen, Du musst für den Mieter erreichbar sein oder jemanden beauftragen (z.B. für den Fall dass im Winter die Heizung ausfällt). Es sind viele Pflichten zu bedenken. Das lohnt sich fast nur, wenn man mehrere Wohnungen hat und eine Hausverwaltung einstellen kann.
Für die Höhe der Miete guck‘ in den regionalen Mietspiegel. Ein Makler ist nur zuständig, bis der Mietvertrag abgeschlossen ist, danach bist Du auf Dich alleine gestellt.
Wie immer im Leben, läuft nichts ohne Risiko.
Nach wie vor erwirtschaftet eine (gute) Immobilie immer noch eine der besten Renditen!
Alle die hier bisher geantwortet haben machen einen großen Gedanken(Rechen)fehler in der Renditeberechnung, weil sie den Gesamtkaufpreis in Relation zur Mieteinnahme setzen. Das ist falsch!
Richtig ist es, das eingesetzte Eigenkapital in die Relation zu bringen. Also:
Gestehungskosten minus Eigenkapital ergibt aufzunehmendes Fremdkapital. Die Zinsen dessen werden in Relation zu den Einnahmen gesetzt. Das Ergebnis ergibt die Verzinsung des Eigenkapitals. (Steuer Vor/Nachteile = Zinsabschreibung, berücksichtigen) Und nur das soll ja verzinst werden. Tilgung bleibt außen vor, da diese ja nur Kapitalumschichtung bedeutet. (Sollte aber bei der Liquidität beachtet werden).
Was Du an Miete verlangen kannst, ergibt sich aus dem jeweiligen örtlichen Mietspiegel. Ein seriöser Makler ist sicherlich Dein bester Gesprächspartner.
Ich würde mich mit einer bereits bewohnten Innenstadtwohnung beschäftigen, diese sind in der Regel günstiger zu bekommen und Du kannst bereits einen ordentlichen Mieter übernehmen.
Verkaufe Beide Wohnungen und kaufe Dir ein Haus. Meine Eltern haben 4 Häuser und 2 1/2 (Oma wohnt in einem Teil) sind vermietet. Viel Stress, wenn jemand auszieht, muss man einen neuen Vermieter finden (der auch seine Miete immer zahlt), und die laufenden Kosten/Erneuerungen/Reperaturen sind auch nicht zu unterschätzen. Außerdem muß man ja auch noch die Steuer sehen. Viel zu teuer.
Also ich renovieren ab Herbst ein altes Haus, das ist sehr groß und man könnte noch 2 Mietwohnungen drin machen. Aber ich baue nur eine davon als seperate Wohnung um, und vermiete Sie an Feriengäste (wohne in einer Touristengegend). Das ist mir sehr viel flexibler und Stressfreier.
Grüße
Ich schließe mich meinen Vorrednern inhaltlich voll an. Vermietung bringt eine nur mäßige Rendite und birgt viele Risiken. –
Einen Betrag in der von dir genannten Größenordnung würde ich in wachstumsstarke DAX 30 Aktien, wie z.B. die BASF investieren. Auf mittlere bis lange Sicht, etwa als Absicherung der Rente, sind Investments in „Blue Chips“= die großen Unternehmen des DAX, ein kaum zu schlagendes Investment.
Auf gar keinen Fall !
Auf einem Tagesgeldkonto mit 4,5 % (was schon an sich eine lausige Anlage ist) hast du mehr davon, als wenn du es in eine Mietwohnung investierst.
Was du machen kannst ist, ein Appartement in Spanien kaufen und das an Feriengäste vermieten.
Erstens gibt es dafür mehr Miete als bei Dauervermietung, zweitens ist garantiert, dass die Leute zahlen und drittens ziehen sie in einem absehbaren Zeitraum wieder aus.
Aber niemals im Leben würde ich eine Wohnung fest vermieten, schon gar nicht in Deutschland.
Was noch ginge wäre möbliert in D vermieten, weil die Mieter da nur ein 2-wöchiges Kündigungsrecht haben.
Aber selbst das würde ich mir nicht antun.
Denk daran, dass die Wohnung auch unterhalten sein will- Reparaturen gehen echt ins Geld.
In einer Eigentümergemeinschaft wird gern eine Instandhaltungsrücklage für das Sondereigentum vereinbart. Das kommt dann auch dazu.
Leg das Geld lieber gut an.
Dann kauf doch lieber einen offenen Immobilienfonds, da hast Du weniger Ärger mit – und auch nur eine Spekulationsfrist von einem Jahr.
Andererseits, wenn Du wirklich was mit Immobilien tun willst, könntest Du auch gleich ein Mehrfamilienhaus kaufen und 75% von der Bank als Kredit bekommen – wenn Du ein Schnäppchen findest, ist das ertragreicher als eine einzelne Wohnung.
Leg dein Geld wo anders an
Schließe mich dem Vorredner SEHR an: schlechte Verzinsung deines Kapitals, Ärger mit Mietern (leider immer wieder), Leerstände (=kein Geld, aber Wohngeldkosten), versaute Wohnung nach Auszug…..
Mach’s NICHT!!!
Der örtliche Mietspiegel ist ein guter Anhaltspunkt. Makler sind gern „großzügig“ mit dem Geld anderer Leute. Sie setzen höhere Mieten an, allein um ihre Provisionen zu pushen! –
Sie warten dann auch schon mal gern länger auf eine Vermietung, weil der höhere Preis meist nur zunächst hinderlich wirkt. Ausgeglichen wird das dann durch den höheren Provisionsanspruch!
Sollte kein Mietspiegel vorhanden sein, so gibt die Tagespresse gute Hinweise auf geforderte Miethöhen, die sich nach Art, Ausstattung und Lage unterscheiden können!
Das Geld mußt Du anlegen. Wie ist Dein Risiko. Eine Immobilie hat eine Rendite von ca 5%. Nun kommt es darauf an, wo das Objekt liegt. Damit kann die Rendite steigen oder fallen. Bei Eigentumswohnungen ist wegen den Verwalterkosten Deine Rendite etwas geschmälert. Die zu erwartende Miete kannst Du Dir selbst ausrechnen. Nimm die Mietpr4eistabelle für Deine Stadt und schlage 20% bei Neuvermietung drauf. Makler helfen Dir auch in der Preisermittlulung und schreiben Dir den Vertrag. Besser ist jedoch den Vertrag mit Hilfe des Haus- und Grund erstellen zu lassen. Hier bekommst Du den richtigen Mietvertrag.
wenn das dein einziger notgroschen ist, wuerde ich nicht ALLES festlegen.
immobilien sind immer noch eine relativ sichere anlage – die bleibt dir immer, auch ggf mal zum selbstbewohnen. aber beim kauf das wichtigste beachten: die lage!!!
gaengige vergleichsmieten in der entsprechenden gegend entnimmt man dem oertlichen mietspiegel (googeln!).
einen mustermietvertrag bekommst du im schreibwarengeschaeft.
bei der auswahl der mieter auf menschenkenntnis verlassen, evtl referenz vom arbeitgeber oder vorvermieter einholen. ein makler ist auch keine versicherung dafuer, dass man solvente mieter bekommt.
überlege dir was anderes das mit den vermieten kann auch nach hinten los gehen miete wird nicht gezahlt oder du bekommst Messies das Risiko ist einfach zu groß