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Folgender Fall:
Mieter können sich mit den Hauseigentümer nicht auf einen akzeptablen und marktgerechten Kaufpreis einigen.
Daher lassen sich die Mieter (ist ja auch ihr Recht) ggfs. von einem neuen Eigentümer übernehmen.
Gesetzten Fall, der Verkäufer findet einen Interessenten, der u.U. bereit wäre das Haus zum gleichen Preis (Mietervorschlag) oder sogar darunter zu kaufen – hätten dann die Mieter hier nochmals die Möglichkeit VOR einem anderen Käufer das Haus zu übernehmen ??
Hat der Mieter rechtl. gesehen ein sog. Vorkaufsrecht (auch wenn nicht im MV vereinbart ?)
Verkäufer haben ja meist eine recht überzogene Kaufpreisvorstellung – klar, jeder würde versuchen sein Objekt zum höchstmöglichen Preis zu verkaufen.
Doch dies ist gerade aufgrund der derzeit schlechten Immobilienlage nicht oder schwer möglich.
Welche Möglichkeiten hat also der Mieter nach Ablehnung seines Kaufpreises doch noch kaufen zu können ?
(Vorausges. der Endkaufpreis stimmt dann)
Danke für Euere Hilfe !!
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Als Mieter hat man selbstverständlich ein gesetzlich vorgeschriebenes Vorkaufrecht.
Wenn jedoch ein anderer Kaufinteressent einen höheren Betrag bietet und man selbst nicht mithalten kann, dann kann der Verkäufer natürlich dem Höchstbietenden das Objekt überassen.
Wenn wie in deinem Fall die Verhandlungen gescheitert sind und der Vermieter bzw. Verkäufer an einem anderen Interessenten das Haus verkauft, dann kann man nichts weiter machen, außer mit einem höheren Betrag versuchen den Konkurrenten zu überbieten.
Grundsätzlich gibt es nur dann ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die Wohnung des Mieters, wenn ein Mehrfamilienhaus, während der Zeit in der er schon drin wohnte, in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde. Sonst nicht und dieses auch nur für den
e r s t e n Verkaufsfall.
Natürlich kann (privatrechtlich) für jedermann ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden (auch für Mieter). Das geschieht durch Eintragung dieses Rechtes in das Grundbuch und hat nur dann Gültigkeit.
Ein Vorkaufsrecht das lediglich im Mietvertrag „eingeräumt“ würde, hätte (ohne Grundbucheintragung) keine Gültigkeit. Im Gegenteil, der Mietvertrag wäre nichtig!
Das Vorkaufsrecht kann auch erst bei einem vorliegenden (notariellen) Kaufvertrag mit einem dritten ausgeübt werden.
Der Notar muss diesen Vertrag dem Vorkaufsberechtigten zuleiten und der Berechtigte kann dann erst zu den dort vereinbarten Bedingungen „einsteigen“.
Andere Möglichkeiten gibt es nicht! Eine vorherige Erklärung hat keinen Bestand. Es geht nur über den Notar!
keine!
„Keine“ ist in der geschilderten Konstellation richtig!
Wenn kein grundbuchliches oder gesetzliches Vorkaufsrecht besteht, dann kann der Verkäufer verkaufen, an wen er will.
Wenn ein grundbuchliches Vorkaufsrecht besteht (also vereinbart und ins Grundbuch eingetragen wurde) dann kommt es darauf an, was vereinbart wurde. Ist benannt „für einen Preis von xy“, dann SCHWEIN GEHABT. Ist nur „Vorkaufsrecht“ an sich benannt, dann siehe nächsten Absatz.
Wenn ein gesetzliches Vorkaufsrecht besteht (Aufteilung eines Mehrfamilienhauses nach dem Wohnungseigentumsgesetz – WEG – während der Laufzeit des Mietverhältnisses) dann kann der Mieter unter Berufung auf sein gesetzliches Vorkaufsrecht in einen Kaufvertrag einsteigen, der sonst mit einem fremden Dritten abgewickelt würde – aber eben zu den Konditionen, die besagter Dritter zahlen würde und nur betreffend die von ihm bewohnte Wohnung, nicht den Rest des Hauses. Wenn dem Mieter das zu teuer ist: KEIN SCHWEIN GEHABT!
Wenn kein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen ist, hast du keine Möglichkeiten. Der Verkäufer ist völlig frei in seiner Entscheidung, an wen und zu welchem Preis er die Wohung verkauft.
@LOT75: Deine Angaben treffen aber nur für Sonderfälle zu, nämlich wenn die Umwandlung in Wohnungseigentum erst NACH der Vermietung erfolgt ist oder erfolgen soll (z.B. Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen. Kommt z.B. vor bei Wohnungsbaugesellschaften oder werkseigenen Wohnungen). Wer eine Eigentumswohnung gekauft hat, dann vermietet und nun verkaufen will, ist völlig frei in seinen Entscheidungen. Denn das Wohnungseigentum ist VOR der Vermietung entstanden und damit gilt § 577 BGB hier nicht.
Und noch ein Nachtrag: Und für Häuser gilt der Paragraf schon gar nicht.
Wenn ein Mieter das eingetragene Vorverkaufsrecht hat, muß er zu dem Verkaufsvertrag seine Unterschrift geben. Vorher wird der Vertrag nicht gültig. Hat der Mieter die Wohnung nur zum Kauf angeboten bekommen und abgelehnt, muß er nicht mehr gefragt werden. Deshalb sollte man bei Interesse nicht grundsätzlich ablehnen sondern weiter verhandlungsbereit sein.
Glaube nur es ist einfacher mit einem Mieter das Geschäft zu tätigen, als mit einem Fremden und der Verkäufer wird auf Nachfrage immer bereit sein, neu zu verhandeln
Bei uns in der Schweiz wird das Vorkaufsrecht im Mietvertrag festgelegt,
wenn dann der Eigentümer verkaufen will, kann der Mieter ein Angebot machen. Der Eigentümer kann, wenn es aus seiner Sicht zu tief ist, ablehnen.
Wenn er nun einen Käufer findet, der das Objekt unter dem Vorschlag oder zum Vorschlag des Mieter übernimmt, erhält der Mieter eigentlich das Objekt. Etwas anderes würde aus unserem Rechtssystem gegen die „guten Sitten“ verstossen.
Der Mieter hat aber nicht das Recht, wenn ein höheres Angebot vorliegt, zu diesem zu kaufen. Es sei denn, es würde explizit so im Vertrag stehen.
Ich könnte mir vorstellen, dass „Sittlichkeit“ ebenfalls im deutschen Recht vorhanden ist.
Gruss
Adi